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香港及澳门楼价下跌了,天价一线城市房价还能持多久?
易宪容 / 2015-12-06

随美国加息在即,香港和澳门的楼市已经全面下跌了,特别是澳门楼价从最高点下跌40%了。如果一向是中国楼市的标本及风向标的香港及澳门,香港和澳门的楼价已经下跌了,中国的楼价及中国一线城市的楼价又能够持续多久?

 

最新香港中原城市領先指数来看已经为140.27,比2015年9月上旬的历史最高点146.92低了4.5%。在过去3个月,香港楼市的投资气氛明显转淡,香港市民对未来楼市越来越不看好。楼价已经开始下跌。同样在澳门,由于受中国政府积极打击贪污腐败的影响,澳門的博彩业已经进入严冬。这自然会把这种气氛带到澳门的楼市,当地的楼市价格已经从高位下跌了近4成,而所谓楼市“刚性需求”庞大也令这些地方楼市价格会持续上升的神话已经破灭。

 

香港楼市的情况也与澳门一样,一向以来所谓的“刚性需求”成为做多香港楼市价格一直持续上升的一个重要理由。其实,当房地产市场仅是作为一种投资品及价格高企时,这种理由是自欺欺人。因为当楼市的价格在上涨时,住房投资者根本就不在于价格高低而为非理性的涌入市场购买,根本不在于住房的“刚性需求”,反之当房价持续下跌时,这些“刚性需求”都会逃之夭夭,住房投资者都会退出市场,所谓的住房“刚性需求”也随消失。现在香港及澳门的楼市开始下跌了,住房的“刚性需求”也不知道到哪里去了。

 

现在的问题是,做为中国楼市标杆的香港楼市和澳门楼市,其价格开始全面下跌了,那么持续上涨了十几年的中国楼市,即使是一线城市如北京与深圳的楼市价格还会上涨吗?可以说,这些年来中国楼市的价格持续上涨,所谓有宠大的“刚性需求”是最为主要的理由之一。所以这十几年来政府房地产政策一向不把房地产市场的投资与消费用税收政策来区分,而却认为中国楼市价格是由住房的“刚性需求”过大来推动。所以,这十几年来政府的房地产政策,即使现在的房地产政策都是在千方百计让这些宠大的住房“刚性需求”涌入市场。所谓的减税减息、地方对购买住房补贴,无所不用其极。

 

但是实际上一线城市的房价已经上涨到4-5万元一平方米了,岂有“刚性需求”有能力进入到这个市场?这些房地产市场完全是以投资为主导的市场。只有投资者才不担心价格高低,只有住房的投资者才有能力有愿意进入这个市场。但是其前提是他们预期房价还会上涨。今年深圳的房价暴涨,就是住房投资者推高的结果,与所谓“住房刚性需求”没有多少关系。而只要投资者预期房价不再上涨,进入房地产市场投资者也就退潮了。所以,今年深圳房价在6月份进入高位之后,已经开始下行了。投资者也开始退出市场了。

 

不过,面对这种情况,中国政府房地产政策仍然是建立在存在的宠大“刚性需求”前提假定上,仍然是希望出台政策刺激各种所谓的“刚性需求”进入市场的基础上,希望以此来消化当前国内房地产市场过高的库存,希望以此来化解当前中国房地产市场的困境。比如,有消息说,政府正在计划推出购买住房者按揭贷款利率减免税收政策,目的就是要让所谓的住房“刚性需求”释放出来。而这个消息一出台,立即让股市的房地产上市企业的股份炒得沸沸洋洋。但是如果政府不用税收政策把住房投资与消费区分开,那么这样的政策出台是有利于消费者还是投资者,其实在当前的情况下还是鼓励住房投资者进入市场。

 

不管该消息的真实性如何,不管该消息推出是不是有利于住房消费,不管该政策出台是否体现了社会财富分配的公平性,但是有一条却是十分清楚,就是这些年来,如果政府要出台把住房投资与消费区分的税收政策,如果政府要出台遏制住房投资的税收政策,就会难上之难,就会受到各方面力量全面攻击和阻碍,但是要出台所谓鼓励住房“刚性需求”进入市场的房地产救市政策则是轻而易举。这些都说明十几年来政府一向在以所谓宠大的住房“刚性需求”名义来鼓励住房的投机炒作,以此来推高房价及带动GDP增长。

 

一向以土地的稀缺程度来炒作各地住房价格的中国一线城市房地产市场,估计土地稀缺程度与香港和澳门相比肯定要好十倍以上,香港和澳门的“刚性需求”都已经消失了或退出市场了,这两地房价都已经下跌了,那么中国所谓的“刚性需求”存在吗?特别是中国住房市场从来就没有用税收政策把住房的投资与消费区分开时,这种所谓的住房“刚性需求”存在吗?这些年来把本来就不存在的住房“刚性需求”作为炒作楼市价格理由在香港及澳门消失了,那么中国楼市能够存在吗?香港及澳门的楼市已经下跌了,中国各地特别一线城市的楼市还能持续上涨吗?更不用中国三四线城市了。

 

所以,就当前政府房地产政策来说,还是在老路上以所谓“刚性需求”来炒高楼价,但香港和澳门住房“刚性需求”已经消失,楼价已经下跌了,中国包括一线城市的楼市还能上涨吗?

 

 

 

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