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中国住房进入严重过剩时代?
谢逸枫 著名楼评专家 / 2015-12-07

这几天老谢的手机打爆了,每天都接 到许多全国各地的政府官员、房企、银行、投资机构、购房人员、同行的咨询电话,询问我对目前中国房地产库存的看法。他们首先是炮弹一般的夸我,说我过去十 年对楼市、房价、政策的预判,都对了,很靠谱。其次是说老谢对中国房地产市场看的透彻,对市场研究到位、对房地产认识深刻等夸奖的赞美之词。别 人如此称赞你,你肯定高兴得犹如突然中奖1亿元的心情,说明别人对你很信任、很重视,看得起你,拿你当真正的专家学者看,内心中非常的尊敬你。一瞬间,老 谢感受到巨大的心理与思想压力,因为老谢才疏学浅,深感学问无止境,仍需要探索。唯有尽自己的最大努力,给人们解答,否则对不起他们的如此支持与厚心,同 时对得起自己的良心。最后是他们问了八个问题,基本相同。

 

第一是当前中国商品房库存究竟有多少?第二是商品房库存的统计是怎么统计的?第三是商品房库存去化需要多长?第四是中国住房进入严重过剩时代是否赞同?第五是如何看2.2亿平方米“空置”住房的新闻?第六是如何看待消化库存合计约为140.9亿平米,去库存需10年时间的新闻?第七是如何看社科院的21亿过剩总库存。老谢前几天就注意到这四则新闻,多方获得这方面的消息,做好了这方面的数据分析与统计。一则新闻称“按照我国人均住房面积30平米计算,6.8亿平方米,空置住房可供2.2亿人口居住”。二则新闻称三大块待消化库存合计约为140.9亿平米,去化时间需要10年。三则中国社会科学院表示商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。

 

在解读上面的问题之前,老谢认为非常有必要给大家讲讲商品房库存的概念与内涵,避免后面的问题无法讲清楚,有利于大家了解什么是库存全国商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房企自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。也不包括政府建的或企业配建的保障房、旧改房、危改房、棚户房,也不包括市场上的集体房、小产权房、违反建筑的房等、更加不包括农民房、小厂房、单位房等

 

从国家统计局的统计口径看,全国商品房销售额是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价),与商品房销售面积同口径一样,是累计数据。中国官方数据无法完全反映出目前全国商品房库存的真实状况与实际情况,究竟当下全国有多少商品房库存,即使有机构与人估算商品房库存的量大小,仅仅是部分而已,无法准确的计算中国商品房库存分两种:一种是现房库存,另一种是期房库存,即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存,狭义的商品房库存仅仅是现房库存。

 

目前中国商品房库存主要是指现房的商品房库存,所以国家统计局的商品房库存数据只统计了已经竣工的面积,未统计期房。按照国家统计局的统计口径数据,2015年10月末,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。1-10月份,全国商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%。如果按照商品房销售量的数据看,目前全国待售商品房库存数据只需要去化7个月。按国家统计局统计与公布的数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积6.8亿平米,其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。说明商品房待售面积[商品房库存]指标是包括已竣工的现房,不含期房。

 

当 前全国商品房库存量走势看,过去中国20年一直与商品房销售面积一样呈增长态势。唯有在2004年和2007年,商品房库存量的指标曾小幅下跌过,从 2011年开始,待售面积突然快增,但增速冲高后回落,2013年高达40%以上,2014年20%以上,2015年10月已放缓至18%,说明库存压力 快要见顶。一方面是全国商品房销售持续好转,房企加大去库存的促销。另一方面是中央到地方政府全力去库存,出大量的刺激楼市需求政策,全方位去库存。三是 土地供应的放缓与新增供应的下降。四是货币与信贷政策的放松,刚需与改善需求全面的释放。五是保障房、棚户房的建设未达到市场预期的效果。因此,商品房库 存的总量有下降的趋势。

 

讲完商品房的现房库存,再讲讲商品房的期房库存。商品房的期房库存无法全面统计,期房不好界定。主要原因有四个:一是房子的生产周期过程比较长。一块地由拍卖或收购获得到报规建设,到开工建设的过程,最后到完工,最快需要1年到1年半以上。二是房子的入市周期过程比较长。一套房子由拿 到预售证到项目开盘,到签约备案,办理贷款按揭,一般需要半年时间。三是房子没有完全建好,把期房已抵押给了银行。四是如果开盘没有销售完的商品房,是不 是期房。统计局都搞不清楚,所以只公布现房的库存。譬如北京住建委公布的数据显示:之前商品住宅现房库存小于期房库存,从2015年4月底,现房库存首次 超过期房库存,并保持上涨趋势。截至2015年5月18日,北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米,比小户型现房存量面积高出82%,达到历 史峰值。

 

按照易居研究预测,如果暂按待全国售预房和现房的数量不差多,即现房为4.4亿平米,期房为4.4亿平米,二者合计8.8亿平米左右。 如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米),就可得出需要约11个月,就能去化完。按照易居的分析:一方面是每年的销售面积 都少于新开工面积,也就形成了库存。比如,2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米,商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积 12.5亿平米,商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过,还有应考虑到:新开工面积中的少量住宅,或者由开发商代为政府建设出租型保障房,或者自己持有经营另外是还有两种潜在的期房:一种是已开工,但尚未预售。另一种是已购地,但尚未开工。

 

按易居的分析,前者比较难以测算[已开工,但尚未预售],后者则有官方数据[已购地,但尚未开工]。比如统计局数据表明2013年全国房地产开发企业待开发 土地面积4.2亿平米,如果按2的容积率,则可建成近9亿平米的住宅。其实,近十年,这一购地数据,基本与开发商购地数据相近,即总体上看,开发商手中持有一年能卖完的土地存货。 开发商是商业动物,当房子不好卖的时候,自然会暂停拿地。所以,全国开发商手中的存量宅地,规模并不可怕。当前,规模较大的存货,应在已开工,却未售出的 那部分。其次才是现房库存。当前,我国新建商品住宅销售面积逼近历史高位,但尚难断定见顶。销售规模越大,所需库存也越大,所以2010年全国商品房待售 面积明显大于2005年,不能因此而认为2010年的楼市比2005年低迷。此时,库存去化周期能更准确的衡量库存压力大小程度。

 

按易居的分析,2015年前10月,全国商品住宅销售面积8.4亿平米,其中现房面积为1.8亿平米,占比为约21%。截至10月底,全国商品住宅现房待售 面积为4.4亿平,除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米),得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值相比合理值明显偏高。 由于新开工面积会转化为期房,多数项目为一年左右。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米,假设剔除二成的开发企业为政府代建面积 及自持面积,还有约10亿平米转化为期房,除以2015年约10亿平米的商品住宅销量,则去化周期为12个月左右。这一数值,与上文的另一种算法的11个 月,非常接近,可以相互佐证。另外,库存压力测试,还可能拿国家统计局历年的商品房待售面积(现房),除以当前商品房销售面积(现房与期房),得出去化周 期。1997年之后去化周期一路下滑,2007年最低点,当时楼市最火爆;2011年之后,曲线快速向上,说明全国商品房供大于求。

 

关 于目前中国商品房库存问题,一则新闻称“68632万平方米的待售面积,按照我国人均住房面积30平米计算,空置住房可供2.2亿人口居住”。二则新闻称 三大块待消化库存合计约为140.9亿平米,去化时间需要10年。三则是中国社会科学院表示商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。第一是中国楼市库存到底有多严重?国家统计局发布数据显示,截至2015年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。如按照1-10月份,全国商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%。如果按照商品房销售量的数据看,目前全国待售商品房库存数据只需要去化7个月。而按照易居研究预测,如果暂按待全国售预房和现房的数量不差多,即现房为4.4亿平米,期房为4.4亿平米,二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米),就可得出需要约11个月,就能去化完。

 

第二是68632万平方米的待售面积到底有多大?有 人说:按照我国人均住房面积30平米计算,“空置”的住房可供2.2亿人口居住。待售面积是指已经竣工的房子,加上仍在施工但已经开始销售的“期房”,则 数据远超过6亿多平方米。另外是“68632万平方米的待售面,按照我国人均住房面积35平米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住。”第三是140亿库存量,去化时间达到10年。有人说:待售库存的实际规模,应在统计局6.8亿平米的基础上,加上已批准预售但尚未销售的7亿平米加上71亿平米的已批未建库存、56.1亿平米的在建未售库存,“三大块”待消化库存合计约为140.9亿平米。即便按照2013年历史最高销售纪录(13亿平米),也要10年以上消化完”。

 

第四是21亿过剩总库存量。12月3日,中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房报告(2015-2016)》指出,2015年中国的住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡。截至10月底,新建商品住房待售面积为43654万平方米,同比上升14%,这也再次说明了库存的严重性。中国社会科学院表示商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。报告指出目前现房方面,去化超过18个月以上的过剩1亿平方米,期房方面,去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。去化周期方面,目前现房库存高达23至24个月,远高于6至18个月的合理区间,较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

 

一是2.2亿人口居住的统计问题68632万平方米的待售面积到底有多大?按照我国人均住房面积30平米计算,“空置”的住房可供2.2亿人口居住。这个计算与统计方式是错误的。其一是6.8亿的库存,包括住宅与商业,而住宅的库存是4.4亿平方米,如果是以30平方米计算,则是1320万。其二是即使按照所谓的7亿平米除以30平米,当然应该是2200万。是对于140亿库存与10年以上去化的统计看。其一是6.8亿是现房待售面积,期房是7亿平米,应该是估算。按易居观点,其一是71亿平米,可能指代今年前10个月全国开发企业的房地产施工面积(707805万平米),但这怎么能叫“已批未建库存”呢?这其中包含了土地开发和房产开发等两类施工,而且含有已经售出的期房。其二是56.1亿平方米不知指代什么?搞不清楚,没有查到能对得上的官方指标“在建未售库存“指的是应施工中、尚未售出的期房。如果是这样,则应是71亿平米中的组成部分,为何还要与71亿平米相加,从而得140.9亿平方米?

 

三是对于商品房库存总过剩面积超过21亿平方米的计算,依然是存在严重的概念认识与计算错误。社科院的报告称:“全国商品住房过剩库存高达21亿,其中现房过剩1亿(超过18个月外);期房过剩19.923亿(超过两年外)。总库存:39.96亿,其中待售现房库存4.2585亿(去化期23个月);待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。”而实际上,房屋施工面积:指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。

 

按易居的观点,2015年前10个月,全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米,这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积,严格讲,从狭义上看,这两类都不能算库存竣工面积即现房,如没卖出,则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了;当年新开工一般难以达到预售标准,还没拿到预售证,怎么知道卖不出去?除去这两块,还剩36亿万平米。这还没完,这其中还应剔除已经预售掉的预房(但还在施工中)。2015年前10月,全国商品房期房销售面积为7.3亿;由于从预售至竣工,需要1-2年,就按1.5年计算,则今年前10个月的施工面积中,再加8个月,共约13.1亿平米。上述的施工面积36亿平米,再减去13.1亿平米,则还剩22.9亿平米,这就是在建未售的面积!如果进一步剔除房企自持不售的房屋,还有房企为政府代建的保障房、安置房,估计只有十几亿平米

 

再算一下广义的存货。截至2015年10月,如果按广义的算法,则库存包括四大块:待售的现房(6.8亿平米)、可售待售的期房(暂按15亿平米),已开工未预售的期房(8.8亿新开工面积)、房地产开发企业待开发土地面积(最新数据是2013年4.3亿平米,如果按2的容积率,则可建成近9亿平米的商品房)。把这四个数据相加约为40亿平米,这就广义的所有库存,远小于所谓的“140.9亿平米”。按13亿平米的商品房销量,约需要3年。40亿平米中住宅占七成,即28亿平米,如果按人均35平米住宅面积,则可供0.8亿人居住。当然,上述数据没有包括全部保障房,也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的,比如库存中没有包含小产权房,而销售中也没包括小产权需求。

 

另外有一则新闻说中国的房屋已经够34亿人居住。中 国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露,全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结 果称,省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区,地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区,某西部省会城市提出建3个新区、5个新城,总面积是现 有建成城区面积的7.8倍。目前已经成了中国各城市区域面积大幅快速扩张的依据与政策,中国将进入一个城市面积简单的量增疯狂扩张的时期。在这种情况下,中国将出现更多的“空城”和“鬼城”。 34 亿人居住,按人均30平米计算,大概需要1000亿平方米。这是一个什么概念?2014年全国住宅的竣工量是8亿平方米,按照这个速度开发,需要125 年。而全国房地产大规模开发至今也就15年,2014年是竣工数较大的年份,再加上过去这些年很大的拆迁量,大家可以自己算算盖了多少房子。另外是 1000亿平方米,按综合成本3000元/平方米计算,需要的开发资金是300亿人民币,折合50亿美元。

 

 

 

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