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楼价大跌 没什么不现实
齐俊杰 / 2015-12-25

楼价大跌 没什么不现实

 

中央经济工作会议提出,商品房应该适当降价,另外,要鼓励各种个人和企业去买商品房,然后出租。这一连串的动作,都直指一个痛点那就是去库存。那么库存真的能去吗?

 

我 们现在来了解一下现在的楼市是一个怎样的病态结构,一方面一线城市确实有需求,但高房价已经远远脱离了这些需求,北上广深的房价收入比已经超过25,换句 话说一个家庭可能近30年的收入都不够买房了,那么他们该怎么贷款?另一方面,二三线城市房价收入比只有7-15,这个还算是合理,但二三线城市却爆发出 了更加严重的危机,楼价已经根本涨不了了,因为没人买了,都好几套了。所以根本就没这个需求,产能严重过剩,需求不足。这就是实体经济危机。不用再遮遮掩掩了。

 

楼价大跌 没什么不现实

 

那为什么不降价呢,因为金融成本,很多人买房根本不是自己赚钱去买,而是在银行串通一气,然后倒贷款。开发商内部预售的时候,基本上就都卖给了身份证的复印 件,只要每年房价保持上涨,并涨过了贷款利息,那么年末的时候,把房子再重新抵押,然后接着还能贷款,这样房子从来就没卖出去,但房价确实每年都涨,银行 账面上很赚钱,而且很安全,都是足额的资产抵押,地方政府很兴奋,因为土地也涨价了,自己也赚的很多。还一个劲的配合银行开发商玩这种游戏,开发商早就把 银行的钱套出来拿走了,苦逼的是真正需要房子的老百姓,你不得不以一个傻逼的价格,去买人家倒贷款的工具。本质上这就是一种庞氏骗局,只要房价每年的涨幅 都超过贷款利率,这种游戏就能一直玩下去。直到有一天,傻子没有了。没傻子可骗了,银行和开发商的联盟自然解体,那就变成了他两之间的零和博弈。开发商要 赚钱,必然是银行的坏账为代价,而银行要想堵住窟窿,必然有开发商要死。现在已经到了这样的临界点。

 

楼价大跌 没什么不现实

(销量很差越来越差,证明傻子已经越来越少了)

 

所以上面很急,疯狂的号召傻子们重新加入这个游戏,只有傻子多了,银行和开发商才能重新结盟。但傻子们已经确实买不起,或者压根不需要了。至于投资下来出 租,更是一个很扯淡的提法,要是能有钱赚资本早就冲进去了。如今的一套房子租售比低于2%,还不如存银行吃利息更划算,再加上各种税费和装修,完全就是赔 本的买卖。所以再怎么号召也没什么卵用。

 

楼价大跌 没什么不现实

 

(最崩溃的是,后面的库存越来越大。房子还在建根本停不下来,停下来救更难拿到贷款,这点可以参考一下钢厂的运行模式。)

 

那么有一个问题,楼市到底具备不具备大跌的基础,有人说三四线城市具备,一线城市有需求不具备,这是一个根本不懂流动性的提法。三四线城市的这种金融联盟更 厉害,同样是开发商卖给银行贷款,银行帮助开发商涨价。现在银行感觉到不行了,傻子没有了,眼看窟窿捂不住了,已经逐渐抽贷,不在借钱给开发商,而一些炒 楼的人,也纷纷推出二三线,三四线城市,连身份证复印件都没有了,开放商的庞氏骗局显然进行不下去了,所以最后的结果必然是赔钱卖,而越卖银行窟窿越大, 因为房价跌了,银行账面上的抵押就贬值了,反过来会进一步打压开发商,甚至银行先于开发商来处理资产,大家一起卖,看谁卖的快,这必然是一个暴跌的局面。

 

楼价大跌 没什么不现实

(房地产长期低迷,对于经济伤害极大,长痛不如短痛)

 

二三四线城市房价暴跌,必然让开发商很受伤,跟银行撕破脸,资金来源已断,人民币贬值在海外融资的成本更高。再加上本就已经90%甚至更高的资产负债率。开 发商的利息可能都快还不上了。缓解资金压力,必然的办法就是收缩战线,比如一线城市的暴涨,就是所有开发商同时收缩战线抱团取暖的结果。但问题是,一线城 市的傻子虽然还有,但随着房价的上涨,也已经剩下的不多了,开发商跟银行撕破脸,在一线城市也同样会势同水火,届时他们再也不能倒贷款了,房价涨幅低于贷 款利率,开放商就要倒闭了。所以他们过一阵必然再次收缩战线,把一线城市分成三六九等,往城里的核心区收缩,远郊和城市边缘的房子处理销售。只要开发商一 降价促销,银行必然跟进,大家一起卖一定是个暴跌。这就是囚徒困境,都知道大家都扛着是最好的结果,但害怕对方的出卖,一定会在危机时刻自己先逃命。

 

最后说说,房价暴跌没什么不好,到时候肯定会死一批炒房客,抓一批银行内部的大贪官和蛀虫,整死一批一批的开发商,这就是庞氏骗局的代价,但由于速度快,力 度猛,时间短,对于实体经济造成的冲击有限,反而是楼市快速跌到位之后,傻子们重新点燃了买房的希望,又会冲进楼市,有了真正的消费者,楼市又会重新走上 正轨。这点在中国的股市上,以及美国08年的楼市上已经印证过了,短暂的剧痛挤泡沫,换来的是快速的复苏。而反观日本,房地产泡沫破裂之后,进入一个缓慢 的下跌周期,不但现在房价没起来,经济也彻底低迷了30年。孰轻孰重,这是个选择。但现在从上面的态度来看,更倾向于日本模式。这不是从国家利益出发,而 是个人利益集团利益的左右。当然出发点和最后的实际结果,也未必一致。

 

 

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