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现在买房就是在捡便宜?
凤凰国际iMarkets / 2016-03-01

早在2014年初,曾有分析师警告称中国房地产泡沫已 经破裂,紧随其后的是中国国家统计局发布了“在房地产泡沫破裂后的几个月里中国房产价格和交易量都下滑了”的官方确认报道。自那以后,中国经济增速明显放 缓。然而,中国仍努力采取措施,试图使其经济泡沫中最重要的部分再度膨胀,这是因为中国所有家庭资产中有四分之三为房地产。

 

下图为美国和中国家庭财富占比最高部分的对比图,从图中不难看出,美国家庭财富中金融资产的占比为71.7%,而中国家庭财富中74.7%为房地产。

 

美国和中国家庭财富占比最高部分的对比图

 

与其他主要国家相比,中国的住房最难负担。 在中国最为繁荣的一线城市,房价是家庭年收入的16倍,在二线城市这个倍数是8.8倍。Demographia进行的一项研究显示,与美国城市平均3.6 倍和日本城市4.4倍的水平相比,中国的住房最难以负担。若房价维持稳定,收入提高可能改善住房的可负担性。

6倍和日本城市4.4倍的水平相比,中国的住房最难以负担。若房价维持稳定,收入提高可能改善住房的可负担性。

因中国封闭资本账户和开放资本账户控制规定,中国封闭流动资金超额30万亿美元,这意味着当一个泡沫破裂时它会生成另一个资产泡沫,当后一个泡沫破裂时,最初的泡沫又会再度膨胀。

这正是中国房地产市场所发生的,我们现在可以正式说泡沫又回来了。

下图显示了中国国家统计局70个城市新房屋价格变化情况:

 

70个城市新房屋价格变化情况

 

事实上,最新数据显示,中国一线城市的房地产泡沫不会比其他城市的更大。

下图显示了中国一线城市、二线城市和其他城市房屋价格的同比变化率情况:

中国一线城市、二线城市和其他城市房屋价格的同比变化率

根据中国国家统计局最新的房屋价格数据,去年11月一线城市和厦门的 房价增量为全国房价增量的55%,深圳房价增量为全国房价总增量的22%。12月,这些数字分别为54%和23%,基本上保持不变。今年1月,一线城市和 厦门的房价增量为全国房价增量的52%,单单深圳就为21%,环比增长21%。过去一年,全国房价平均增长1%,深圳房价同比增量为全国房价同比增量的 74%,一线城市和厦门房价增量为全国房价总增量的141%。

 

中国待售住房增加

 

但是“中国房地产泡沫归来”在北京的表现最为明显。在北京不动产登记事务中心,办理业务的人很多,号贩子甚至以每张3000元的价格出售持有的靠前的服务号码,人之所以这么多是因为最近中国政府宣布下调房屋交易税刺激了房地产市场。

以下是名为“投资中国股市”的博客发表的文章,该文章展现了中国房市最近动向,凸显了目前的房地产泡沫引发了名副其实的炒房热潮。

交易税下调刺激北京房屋买卖:网上一个号卖千元

就北京而言,此次政策的调整只适用于购买140平方米以上的家庭唯一住宅,契税由原来总房款的3%降至了1.5%。这看起来幅度不大,但影响却是显而易见的。

有数据中心统计,春节后首周(2月14日至2月20日)里,北京新房净签量仅为1006套。而二手住宅的签量则高达6048套,日均成交864套,这是2010年以来同期的最高值。

在价格方面,成交均价为41490元/平米,较2015年全年均价上涨5%左右。

这个政策给业主和客户的心理带来了变化,其中业主酝酿涨价的多。小谷还表示,在北京很多业主都是卖了房子换房子,他要买的房子涨价了,他就会提高他卖房的价格,最终造成连锁反应。

 

不动产登记事务中心排队盛况

 

这已经导致一些泡沫行为:购买预约号。

“由于现在成交量很大,过户的人比较多,因此预约号比较困难。此外,因为办理人数众多,代预约的生意也异常火爆。在淘宝网上,输入北京过户代办字样,可搜出多家店铺从事此业务。在一些成交量排名靠前的店铺,月成交量都有几十个,普通号大都在千元左右,如果加急价格则更高。

在一家店里,店主晒出了一系列下单成功的截图,并称上周共有168个号预约成功,每个价格为999元,如果指定时间需要加价499元。

网上消息称,有的号贩子卖本周的号码按一个3000元收费,而下周的号码则按一个1000元。”

之后不久投资中国股市博客又举了另一个例子展现北京房产业有多火热:

“现在出现了另一个例子,即开发商抛出巨额起步价。首先从北京南部大兴区开始,该区的房价达到了每平方米4.7万元,之后有消息称万科已经提高了北京所有房地产项目的价格,对此万科予以否认。

最新消息显示,北京不太偏远地区的房产的起步价为300万元。而分析师的估计则更为保守,他们预期2016年房价将增长5%到10%,并表示这些高 房价都是假的。即使如此,它也反映了开发商们想要趁着目前这股热潮大赚一笔的企图。春节后,北京东四环的房产价格每平方米增加了4000到5000元,涨 幅约为10%。北京的平均房价每平方米增加了约1000元。

北京劲松地铁站附近的一处房产年前售价为180万元,现在同样位置差不多的房产售价为210万元。”

涨幅如此之高令投资中国股市的博主感到困惑,他这么写道:

我能理解一些人花钱买医院的号,但是为什么不能等几天再交易房产?人们买号的原因之一是担心房价涨。如果市场动向对其不利,中国的买家和卖家有时候 会毁约。这样,如果你在政府宣布下调交易税前买房,那么卖方可能试图追回一些节省的税收。另一些情况是富人更愿意花钱买号而非等待。对我们而言,这种行为 没什么好奇怪的——既然中国股市泡沫已经破裂,那么人们就不得不寻找未来几个月投资的新资产,现在这一新资产就是房地产。

相关情报

中国央行周一晚间宣布自3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为四个月来首次降准。

降准对经济增长刺激不大,但会进一步催生房地产市场泡沫。迄今为止,房地产宽松政策已造成一线城市房价飙升,而对其他城市的地产价格提振有限。

海通证券[-0.08% 资金研报]宏观分析师姜超、顾潇啸等在发给客户的报告中写道:

此前央行多在周末降息降准、市场预期降准继续延后,因而周一的准备金率普降超出市场预期。

历史经验表明,货币超增是导致房价上涨的核心因素,广义货币M2增速与全国房价涨幅高度相关,在当前降低首付、货币宽松等各项刺激下,或继续助推地产泡沫。当前货币刺激力度加大,但是实体经济依然低迷,而金融市场已难吸纳多余货币,意味着资金或流入商品市场,加剧通胀上行压力,需提防滞胀风险。仍建议以通胀为主线配置资产,首选黄金和商品。

兴业银行[-0.92% 资金研报]首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委:

降准可能会给房地产提供进一步的催化剂,加快房地产的去库存。要从金融稳定的角度,关注市场的长期平稳可持续。

九州证券全球首席经济学家邓海清发表短评写道:

降准投放的是长期资金,在一线城市和部分二线城市房地产价格疯涨时降准,无疑会加大房地产价格的涨幅。如果房价上涨仅限于一二线城市、房价无法带动投资,那么资产价格泡沫的风险将大幅增加,应当采取适当措施,吸取日本80年代末房地产崩盘的教训。

申万宏源分析师陈康称:

央行这次降准还是有些突然,股市下跌对降准有促进作用;央行此举可以稳定市场的信心。春节后资金也一直不宽裕,降准还是解决资本外流这一问题的更为 长期的方式。债市现在的核心问题不是流动性,而是资金价格。降准对收益率下行会有一定的促进作用,但是只要资金价格没有大的变化,降准作用也有限。

对房市担忧上升,因房价已经很高,降准或加剧泡沫。

 

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