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史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?
粤商会 / 2016-03-02

 

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

今日,第88届奥斯卡颁奖典礼举行,《大空头》获奥斯卡最佳改编剧本奖。熟悉这部片子的朋友们都知道,《大空头》是一部关于金融危机和次贷泡沫的经济类电影。它的故事其实就是几个投资怪咖提前预测到房市的崩盘,于是开始做空。

这里,我们不打算谈这部电影,而是从这部电影联想到的泡沫以及中国楼市!

目前,中国楼市正呈现出冰火两重天的局面:北上广深等一线城市和省市中心城市楼盘挤爆,房价欲与天公试比高,而三四线城市楼盘却无人问津,变成空荡荡的“死城”。

尤其是近期,楼市因得益于为保增长、稳股市而采取的宽松货币政策而如夏天般火热。各类减首付、降契税等的扶持性政策不断出台为楼市火上加油。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

这 现象不得不让人想起了去年初股市的景象,为推动直接融资、去杠杆、鼓励创业,政府发动起一轮“人造牛市”,在估值不便宜而上市公司的盈利能力并无改善的背 景下强行发动的杠杆牛市,让估值上了天价:创业板的平均市盈率在去年6 月份达到了140倍的登峰造极的高位,也就是说,假如公司一直存续而盈利能力不变,要140年才能收回投资成本。够疯狂的了!疯狂的结果是什么?我们现在 都知道股灾的灾难性结局了。

现在,实体经济增长乏力之际又强行加杠杆发动楼市。

几乎没有人质疑在去年的6月,中国股票充满了泡沫。可如今火爆的楼市像极了去年6月的股票牛市!甚至越来越像91年前日本房地产的火爆行情了。

看到这里,我们也不得不承认目前中国楼市可能也存在大泡沫。

大多数人都不是炒房者,只是一眼看胖瘦。有人说过去15年,买房子完胜买股票,真正的原因是房子的估值从低到高,而股市的估值从高到低。

当然了,估值高的时候,会有各种故事,比如刚需,丈母娘,大国崛起,情怀,估值底的时候,也会有各种故事,当然是鬼故事了。

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中国房地产市场泡沫有多严重?

好了,言归正传,中国房地产市场泡沫有多严重?一般来说,泡沫的测量有多种方法, 我们仅从一个角度出发来看看泡沫:

国 际上房地产泡沫一个重要的指标,叫做房地产市值与GDP的比值,也就是说如果房地产的市值过大,远远超过了GDP那么就是泡沫了,美国比较敏感,一般房地 产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中,只要这个比值超过了100%,就要小心了。次贷危机爆发的时候,这个比值上升到了172%,酿成了 巨大的金融核爆,到了今天美国的这个比值仍然还有128%,所以这个风险到今天依然存在,美国未来一段时间如果经济重回衰退,那么房价跌也并非不可能。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

再说日本,这是一个保守的东方国家,跟我们其实很接近,所以他们把泡沫憋的很大,当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是GDP的2倍,也就是比值到达了200%,到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

那么现在中国大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?

按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米),平均房价就算6000元,房地产的市值已经高达234万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是350%。

一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯早在2013年就测算,中国房产市场的价值已升至GDP的300%-400%,即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。

综上来看,那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍,美国次贷危机的3-4倍。

可是如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢?据西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理:展望与策略》报告显示,北京市民总资产的83.8%是房子,全中国平均是66%,而美国的房产占居民资产比例仅有35%。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

现在应该买房吗?

既然泡沫客观存在,那么现在买房,会不会被套牢?或者说,现在真的是买房的好时机吗?

接下来让我们用量化分析来揭示一下泡沫。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

数据来源:中国指数研究院、中原数据

上面的图表显示的是自2010年6月以来全国、北京、上海、深圳、香港的房价指数百分比变化,以2010年6月的价格为100%计算。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

这其中深圳的房价非常突出,呈现出明显的超指数增长。这种走势从数学上看是典型的泡沫。LPPL模型预测深圳房价将在2016年3月左右发生剧烈震荡。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

上海的房价是另外一个显示出超指数增长特征的。模型预测未来几个月内有较大概率发生震荡。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

北京的房价仍然在呈指数增长。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

从全国看,房价指数仍然在指数增长。

史无前例的房产泡沫正在逼近,现在买房会被套牢吗?

香港的房价已经偏离了指数增长,开始下降,很可能已经处于熊市初期。

从量化来看,全国房地产价格仍然在快速的指数增长,但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征,预示着未来很大概率会进入震荡。总而言之,今年很可能是房地产市场的拐点。

其实买房从来就不存在“最佳时机”,恐怕只有少数人能卡在房价最低谷买进。对于多数人来说,涨声刚刚响起的时候,恰恰是买房的一个好时机,即使房价已经涨了一些。

即使调整,但要立马房价下跌,恐怕是没有可能的事——如果要跌,也要先高位盘整一段时间,具体多久,只有天知道。

还是那句话,房价不过是“银根”的游戏。“银根”一松,房价就只能涨。

与其他资产不同,房地产基于信用周期,是长周期,甚至是超长周期几十年的资产,价格趋势的变化也以十年计。如果房地产价格反转,其趋势的持续也会是长时期的。

对于一个家庭而言,房产几乎是一生的积蓄,赶上了好的长期上升趋势,家庭财富会急剧增加,但如果遇到趋势反转,趋势的强大力量也会摧毁无数人的梦想。

 

2016年,股市大跌之后,一线城市房价上涨的信息蜂拥而来,屌丝们为楼市蠢蠢欲动,但真正的富人们现在对房产投资的兴趣正在逐渐降低,将财富配置到其他投资领域。

富人真的在撤离房地产市场吗?客观说,大趋势应该是不错的,因为近年来,伴随人口结构的变化与经济增速的放缓,改善型需求逐渐替代刚性需求,导致2014年 之后,房地产开发投资增速显著低于以往水平,房地产市场也告别了过去十年的黄金期,这都会影响到未来楼价的上涨。而且从逻辑上讲,现在北上深的房价也不可 能一直维持上涨,现在单北京的楼市总值就已经差不多能买下整个美国(地产)了,价格到顶只是时间而已。

 

春江水暖鸭先知,近半年以来,香港地产商抛售大陆物业和资产的消息不断见诸媒体。据不完全统计,2014年至今,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800 亿元人民币。另外一个香港地产大亨郑裕彤也抛售了其位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目,总得金204亿。在财富而言,富人肯定比穷人掌握 更多的信息,判断更准确一些,李嘉诚等人的抛售或许会有一些借鉴意义。

 

房价飙升,穷人与富人不同的选择!

 

 

对于中国楼市未来前景如何现在没有能够确切知道,但从富人们的集体选择看,持有谨慎态度是必须的,千万不能头脑发热,如果是因刚需买房则无所谓,但如果是投资地产则要慎之又慎。

 

 

那中国富人的钱都投了哪儿?富人的资产被更多的配置到了证券投资上。即使经历2015年股灾,尽管目前股市依然低迷,但仍有四成的人士计划增加配置。

 

房价飙升,穷人与富人不同的选择!

 

股市不好反而要增加投资,这是为什么?主要原因是过去富人在证券的投资上比例太少,资产配置的手段太少,导致投资比较单一,近年来随着经济转型与多层次资本市场提升,越来越多的高净值人士接受了科学的资产配置理念,他们把资金从房地产市场转移出一部分,配置到股市。

这就是穷人和富人的差距,穷人只看到眼前的,而富人看到是长远的,展望未来

 

那么当房产泡沫来临时,你是选择抵抗,还是选择拥抱?

 

 

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