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日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末
温钦工作室 / 2016-03-10

二战结束以后的日本经济倒退,几乎左右工业全部停产,城市里超过600万失业人口。在城市打工的农民因为失 业而饿死街头,农村粮食减产导致价格疯涨,社会动荡严重,随时都有“大厦将倾”的感觉。有一部电影反映战争结束后的日本,大街上所有的人都打不起精神,每 个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇,店铺大面积停业,只有少数几间店还在苟延残喘。到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女,他身后的 帐篷里就是她服务的地方,你也可以带她出去开房,那里就是她的家。无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。那种对世界的厌倦,幽怨 的眼神,每个人都不再对未来抱有希望。

从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末

这 部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年,仅仅10年的时间。日本国积极推行土地改革,把自己 从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展,此后10年里日本年均GDP涨幅达到 9.2%。多项重工业水平均已超过战前水平。1963年经济增长率达到12.5%,1964年为10.6%。十年平均增长率超过10%,GDP增长了 3.4倍。人均收入增长了约3.6倍;1968年的外汇储备为28亿美元,1970年到达44亿美元。

从1970年开始日本经济进入高速发 展期,日本本国人把它称为“高度成长期”。因为日本地域狭长,人口有限,工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。直到1985年。

1985年,在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。以强制性手段迫使日元升值,日元兑换美元汇率从240:1飙升到120:1,仅仅用了一年的时间。面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。

80年代的日本银行可以说的钱多的让人发愁。在政府和银行的共同作用下,以日本六大城市带头开了一场房地暴涨的精彩演出。

从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末

为 刺激日本经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。 美元贬值(大量增发美元)后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。 受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

政府采用量化宽松政 策,银行以极低的利率贷款给工薪阶层。贷款更是宽松,原本银行是要按照当时房款的70%放贷,但是在当时有的银行甚至可以把房款额度上升到120%。而更 多地银行为了可以给当地人发放贷款,甚至都不看申请的抵押物。东京银座街头的警用街亭竟然被16个人先后当做私家财产拿来抵押,海边的无人荒地和已经被拆 迁的房屋都拿来贷款,甚至有人用一套房子分别抵押给不同的银行。

到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相 当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时的日本电视上 大家都在鼓吹如果把东京的土地全部卖掉把整个美国买下来,再租给美国人住。所有人都在相信,东京的房价不久之后就会是美国的两倍,甚至三倍。

疯狂的日本人,每天都处在经济高速增长的喜悦当中。每间日本公司都像是钱多的没地儿花一样,就连最差的公司发的年终奖至少也是当年工资的一半。就连东京银座这样的地方平常百姓也是趋之若穷,人们在里面抢购lv与各种奢侈品。几乎每间日本公司都会在银座立开年会。

难道大家疯狂的买房子就不害怕房地产泡沫会碎吗?这么高的房价已经远远超出房子本身的价值,为什么大家还是争相购买,甚至出现了想买房需要摇号的事件。

为什么日本人对房地产如此的信任?

发达的制造业给了他们信心。日本的工业出口承世界第一水平,超过中国30年。日本生产的家电、汽车、随身听,在中国始终呈现供不应求的态势。所有人都知道这是泡沫早晚是会破的。但是所有人都认为在自己的有生之年绝对不会看到这一幕。

从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末

直到在房价、股价一路高涨,日本经济一片繁荣的90年3月27日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”,房价,股价掉头下跌。

当年8月,日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税,让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段,每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%,地价税对房价的抑制力可见一斑。

日本土地价格从1991年达到顶点开始,随后漫长的下跌之路,直到今天人们一提到当年房地产泡沫对经济的冲击还心有余悸。又不少当年买房子的人从当初的标价 的1亿日元到现如今只有几百万日元,但自己还在背负沉重的债务。甚至很多人只能把当年买下的别墅租出去,自己再去租一个小房子。只有这样自己每个月的薪 水+别墅每个月的租金再能供得上银行的贷款。大家都在等着自己65岁或者70岁的时候能把房贷还完,那时才是真的轻松了。

 

 

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