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房地产在断崖边上狂欢!
转载 / 2016-03-28

这两天上海、深圳新的房地产调控政策出台了。关于对这些调控的看法与作用的评论又占领各大门户网站,但是在我看来,就三个字:老一套,无需关注。

 

房地产是否在断崖边上狂欢?

 

可以说在中国每个人三句不离的并不是本行,而是房子问题。房子已经渗透到国民生活的每一个细胞。而近期集中讨论的就是中国房地产是不是会重现2015年中国股市瞬间拉高而后崩盘的情况,更有甚者认为一旦房地产崩溃,是否会让中国重现日本过去30年的危机。在这里我想发表一下自已的几个观点:

一、屁股决定脑袋:要理清楚市场关系必须要客观认识市场每一方的利益与视角,这样才能客观认清市场上的信息。

1.政府:为什么我认为新的房地产调控措施并没有作用,我们可以回顾一下中国房地产历年来整个的调控过程。可以说调控越严时,恰恰是房地产越热时。而一旦房地产转冷,调控立马就变。

 

房地产是否在断崖边上狂欢?

 

原因无非有三:

①.中国经济早以被房地产绑架,2013年房地产投资占GDP比例高达16%,而事实上从1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家,房地产泡沫都出现了破灭。而事实上,当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%,而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。

②.地方财政收入严重依赖土地财政, 我们国家税务体制分为国税与地税。而地税所得部分相对十分有限。而且经济发展不均衡,部分地方政府税源更难以保障。政府已经走不了土地财政的老路了,原因 是目前房产价格挤压了实业的生存空间,也透支了普通人的消费需求,另外,房地产市场的供求关系发生了倒转,导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。但 政府现在还是脱离不了卖地赚钱,因为大量的负债必须要还,新的收税对象还没有出现,所以房地产的泡沫还不能破。从对政府需求上说,就是土地价格不能降,房 价不能降。因为一旦下降,政府的负债,银行的不良贷款,企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂,连锁反应将会导致经济停滞,最终接盘的不光是你我,也是人 民币,这个结果明显是政府无法接受的。

③.中国有房者最集中的人群恰恰就是公务人员,不可否认的一点是中国社会经过几十年发展已经慢慢形成精英社会。而 公务人员及与权利有交集者是中国财富主要拥有者,而目前房地产占到中国家庭财产比例超过7成。我常常跟人评论房地产调控时,会打一个比方:这就像让你自已 用自已的左手打自已的右脸,一来你下不了手,二来就算你下得了手,也发不了力,就算你发力了,你也不会再打第二下。打疼了,你立马得想办法让他恢复,不信 各位可以试试!

2.有房者:一二线城市有房者,学者,房地产业界人士,其实在这一部分人群中有一类人 是最有趣的,就是学者,经济学家。这一部分可以说是靠知识吃饭,对于中国房价也是最早的评论者。不知道大家有没有印象,在08年很早以前,当时就有大量学 者都说房价已经高了,有提示风险。可是近几年基本上所有学者都只有一个论点:一线房价还要涨,二线发展较好的可持有,三四线危机已现!其实屁股决定脑袋, 这些学者、经济学家等等都聚居在一线城市,他们的资产状况与我们普通人没有区别,大多都经过一段时间的犹豫,踏空之后再进入楼市。现在所有的资产都在一线 楼市里,没有人愿意相信自已会是最后的傻瓜!这里面最有代表性的就是过去他们最喜欢评论楼市所有的指标是房价与收入比,可是这几年这个数据已经无法看了。 所以现在基本上都是用租售比了,而这有什么区别,后面我们再解释!

3.无房者或是有购房需求者:认 为中国房价必定会崩盘,而且这一天马上就会到来!就像陈奕迅歌声里唱的:得不到的永远在骚动,得到的都有持无恐!这一部分人群中有的是有房者,但是依然唱 空,原因有很多,例如在一线背着房贷,压得喘不过气,发发牢骚!或者生活在二线,一想自已如此辛苦工作却抵不上在上海有一套房的普通人。但是总体而言 ,这是中国主要的人群,且是网络的主力人群。

二、一定会崩盘:为什么会得到这个结论,其实很简单。

1.就是经验,历史重来不会简单的重演,但是会惊人的相似。在中国任何领域都是这样,大家一窝蜂的把一类东西炒高,然后迅速崩盘。股票是这样,钢材为代表的大宗商品是这样,蒜你狠,姜你军等等都是这样。为什么房地产会不一样(国人赚钱的冲动,是无以伦比的)!

2.在房地产领域常用的三个指标是:房价收入比,租售比,房地产价格指数与居民消费价格指数之比。至 于教科书里认为租售比并不算是衡量房地产是否存在泡沫的常用指标,我们以现实情况为准。根据售租比=售价/年租金(类似股市的市盈率P/E),目前各大城 市基本位于30~50倍(年),国际公认30倍以上是泡沫(25倍以内有投资价值),日本泡沫破灭的时候,顶峰是80倍。

所以,泡沫是一定的。

(房价与收入比,房价与可支配收入比,这两个指标基本不用,因为这两个数据根本没法看了,而且中国很多是两代人供房,所以更看重售租比,也便与股市市盈率做横向对比)。

 

房地产是否在断崖边上狂欢?

 

3.最核心要素:供求关系。中 国改革开放三十多年,一直的口号是建立市场经济,但是现在主流观点都是政府权利过大,对市场影响太过于明显。不过在我看来这一点在极端情况下是不成立的。 因为中国当今之房地产体量与社会结构,政府已经没有能力在极端情况下控制市场,尤其在市场供求关系发生根本改变的时候。想想2015年只有中国房地产市场 十分之一的股市你就应该明白这个道理。 虽然政府完全有能力控制供应这一端,但是却没有能力控制需求这一端。中国主力购买人群也就是所谓的刚需,就是80至95年这一代人,而随着这一代人已经过 半的结婚买房,高峰已经过去,这是不争的事实。需求的高峰已经过去,但是价格的反应却滞后,因为在供应端是受控制的,短期的平衡肯定会在某一个节点被打 破。

政府为什么会对房价明控暗挺,上面三点我已经解释过,在这里我与大家展开一下!

1.房价的主要组成来自于两个部分

①土地价格,近五年,开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右(2015年行业平均净利润率才10%,意味着3000楼面地价的房子卖价是1万,降到9000就无钱可赚了,开发商能力差的,还能赔钱)。

房价构成中,30%-50%是土地成本交给政府,另外有12%以上的开发商交给政府的税费,开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。银行在房 产开发过程中对开发商吃一次开发贷款(一般是3年期),在销售过程中对购房者吃一次购房贷款(看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银 行的丫鬟)。房价为什么高,泡沫在哪里,看房价组成应该会很清晰。

②房价的另一组成部分,是击鼓传花的利润,这是由于房产具有投资属性,经历了十几年的货币超发与通胀,在供求关系的指引下,土地财政的刺激下,以及舆论的诱导下,房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。

房地产是否在断崖边上狂欢?

2.各种税费

⑴.契税,它是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。根据住房面积,过去的首套房被分为三个等级征税:90平方米及以下的家庭唯一住房,按1%税率征收契税;90-144平米,1.5%;超过144平米,3%。通常契税跟着首付款一起缴纳。

⑵营业税:它是卖方在将个人住房进行出售时缴纳的,税率5%。根据《通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;2年以上(含2年),免征。

⑶个税:根 据规定,此税由卖房者承担,如果房产证满5年且是唯一住房,即可免除,否则将收取差价的20%或全额的1%。“满五免交”的土地增值税也是这个道理,税率 1%。此外,总房款2%-3%的房屋维修基金也是要在房屋交易过程中一次缴清的,用以物业公用设施的更新、改造。二手房无需缴纳此款项

⑷印花税:房款的万分之五。

⑸工本费,登记费等:在武汉我买房时好像是花了300多元,其它城市具体情况我就不知道了。

那么中国房地产从价格上崩盘是一定的,可是何时崩呢?这才是关键!

在我眼里,租售比,收入比,可支配收入比这些都不重要,这些只不过是所谓的专家用来证明自已观点正确的科学依据。可事实是,人往往都是有结论后再找各种数 据支持。就像你喜欢一个人你自然就可以找到他身上的优点,如果你讨厌他,也只会看到他的缺点。最近很火的太阳的后裔中宋仲基的撩妹技巧,如是女孩子喜欢 你,你就是欧巴思密达。不喜欢就是性骚扰。

所以问题回归到最本质阶段,决定价格就是供求关系。中国供求关系最明确的转折点直观简单明了的就是:80-95后都已过黄金适婚年龄,这也就是所谓的刚 需。这是中国婴儿潮的一代,2010年结婚的平均年龄为24.98岁,其中男性为26.41岁,女性为23.71岁,结婚年龄呈上升趋势。也就是说 5-10年之内刚需房产需求会极速下降。根据携程旅行网董事局主席兼CEO梁建章看来,过去数十年中国经济得以高速发展的一个根本原因就是人口结构和素 质,但现在中国人口结构“已经恶化”。根据他的研究,中国在1980年代出生的人口比1990年代出生的人口多了30%~40%,而相比前几代人,90后 人口数量“可以说是断崖式减少”。

从大的供求关系来讲:5年左右所谓的刚需就会快速消减!

预期何时改变:从现在评价房地产价格是否合理的指标租售比来看,现阶段房地产主要属性就是投资属性。而对投资品最先影响的就是预期,当预期开始改变,价格 就会改变。现阶段市场的共识是:三四线要去库存,在我看来这库存永远也不会去掉。因为城市人口结构老龄化与刚需只减不增的现实不会改变。二线分别对待,有 大流人口流入的城市还会持续一段时间增长。而争论的主要点在一线城市是否一直涨下去,而且后期就算调整也会非常抗跌。 在我看来,一线城市在房地产整体下跌时,一样泥沙俱下!唯一的区别点在下跌到某个空间时,相对会止血,不会像三四线城市一样,永远都不可能止血。可是请问 有谁能承受房价20%的跌幅,那对于很多首付者而言是何种打击! 而这种预期的改变最直接的来源就是年收益率,资本是最聪明的力量。当风险与收益不成正比时,他自动会离开。而在大的趋势已定的情况下,当收益率一旦与风险 不成正比时,资本就会快速辙离。在这里我想说一个案例:万达,我们都知道,万达是我们国家商业综合开发商,运营商的龙头。可是在过去的一年万达全球四处买 买买,收购各种文体产业资产。这就是预视着中国商业地产已经走到了尽头。因为万达船大,所以他必须看到冰山之后立马调头,可以说商业地产已经走到了尽头。 而李嘉诚近一年多大量抛售的大陆资产,主要集中的就是商业地产,因为资本已经感觉到商业地产离大限将近。 而商品住宅市场的资本,大家就需要未来数年里关注万科的企业转型状况,看其整体业务是否处在快速转型过程中。如果万科开始快速转型,说明市场预期已经开始 改变。

政府应对现状的手段

政府会做什么?对政府最有利的行为就是稳定房价,造人为的慢牛。通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价,通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去消化。

另外,通过宽松的货币政策,通过居民收入提高与货币逐渐贬值,慢慢降低房收比,让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。通过时间来换取房价泡沫缓慢缩 小的空间,也就是避免经济硬着陆。但是,2015年的股市与当今房市何其相似,市场力量之强大,当今政府已难以完全操纵,加上地方诸侯与中央是否保持步调 一致也很难讲,所以,政府的希望会不会落空,局势会不会一发不可收拾,我认为也是有一定概率。

个人对策:因 为每个人的情况不一样,所以就不用说太多。但是总体而言,如果你一套房子没有,经济又在承受范围之内,可以买房,必竟人生苦短,住房是生活质量的基础。如 果你经济承受能力有限,那么应该做一些现金类保值投资,而不应该过分透支未来。因为三十年的房贷,不仅仅是钱的问题,更是抹杀了你未来所有可能性。 至于房地产投资者,只有一句话,低买高卖,认赌服输,游戏已经开始过了收益大于风险阶段,注意基本规则!

 

 

 

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