当前位置: 首页 > 资讯行业 > 新闻时评 > 日本房地产崩盘前和今天同样的2个神话!

浏览历史

日本房地产崩盘前和今天同样的2个神话!
温钦工作室 / 2016-12-20

崩盘来得悄无声息。

前一夜,日本人狂热买房,有如鸡血充脑,饮鸩止渴。

1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

然而,危机还是来了。

2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

 

[平台+个人]商业组织正在取代[公司+雇员]

商业模式演变分析:O2O、F2C、会员制、交互式网购、分销、微商

交互式合作营销ICM,财富自由人的创富平台

邁向富人秘诀:拥有资产、累积型持续性收入和好选择!

婕斯Jeunesse适合我做吗?献给关注Jeunesse的朋友

全球事业平台:全球领先专利生物科技抗衰老+全球交互网购+全球无缝对接物流+金流

资深互联网专家,清华、北大刘东明教授:消费商+交互式网购=财富裂变!(视频)

深度解读婕斯个人兼职消费商事业商业模式!

是赚一辈子的钱,还是一辈子赚钱

未来商业组织不再是“公司+雇员”,而是“平台+个人”

上海复旦大学院长方申教授解析婕斯交互式网购电子商务模式(视频)

深度分析实体店和网店没有出路的原因和对策

在中国,婕斯超越了传统直销模式

婕斯平台:颠覆传统商业模式--六网合一

继续打工还是创业,哪个风险更大?没有资金如何创业?

谁偷走了我们的梦想,梦想从心开始

婕斯平台:颠覆传统商业模式--六网合一

婕斯“终极营销模式“符合哈佛大学十大创业标准

微商出路:交互式网购!

自由职业者现状,要借助平台,借船远航!

 

 

温钦工作室,全球抗衰老领头羊美商婕斯创始会员经销商(f518.jeunesseglobal.com),拥有独立网站、微信公众号和线下实体店,互联网专家团队提供全方位互联网营销培训指导,充分融合移动互联网和婕斯六网合一国际交互式网购连锁加盟电子商务创富平台使您事业遍布全球,国际化团队共同为您健康和财富自由开拓;

北京朝阳路红星美凯龙一层A8026温钦工作室 

朝阳路与东五环大黄庄桥西南

13811793577 www.js.o2oArt.cn

扫一扫公众号: o2oart

用户评论(共0条评论)

  • 暂时还没有任何用户评论
总计 0 个记录,共 1 页。 第一页 上一页 下一页 最末页
用户名: 匿名用户
E-mail:
评价等级:
评论内容:
验证码: captcha